11月29日，HSXW97茶思屋主題講座通過直播形式開講，由大灣區(qū)事業(yè)部高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理歐卓靖主講，講座聚焦歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估專題，系統(tǒng)梳理了征收行為中歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估的要點(diǎn)，為相關(guān)從業(yè)者提供了寶貴的分享與啟示。

政策引領(lǐng)：強(qiáng)化歷史建筑保護(hù)與利用

講座開篇強(qiáng)調(diào)了政策在歷史建筑保護(hù)中的核心地位。2017年，住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)歷史建筑保護(hù)與利用工作的通知》，明確提出要保護(hù)好前人留下的文化遺產(chǎn)，包括歷史建筑等，既要保護(hù)古代建筑，也要保護(hù)近代建筑，同時(shí)強(qiáng)調(diào)不拆除和破壞歷史建筑，不在歷史建筑集中成片地區(qū)建高層建筑。2021年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳進(jìn)一步發(fā)布通知，要求加強(qiáng)歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)工作，完善保護(hù)名錄，推進(jìn)掛牌建檔，并嚴(yán)格拆除管理。

評(píng)估指引：構(gòu)建科學(xué)評(píng)價(jià)體系

隨著對(duì)歷史建筑保護(hù)重視程度的提升，相關(guān)評(píng)估指引也相繼出臺(tái)。2022年，中估協(xié)發(fā)布了《古建筑古村落用地估價(jià)指引（試行）》，為古建筑古村落用地的估價(jià)提供了科學(xué)依據(jù)。2024年底，中房協(xié)發(fā)布了《歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估指引（試行）》，明確了估價(jià)機(jī)構(gòu)在開展歷史建筑估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵循的原則和方法。此外，江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)和廣東省不動(dòng)產(chǎn)登記與估價(jià)專業(yè)人員協(xié)會(huì)也分別發(fā)布了地方性的正式評(píng)估技術(shù)指引和技術(shù)細(xì)則征求意見，進(jìn)一步細(xì)化了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和操作流程。

歷史建筑定義與識(shí)別：明確保護(hù)對(duì)象

歐卓靖詳細(xì)闡述了古建筑及歷史建筑的定義。古建筑包括文物保護(hù)單位、未定級(jí)不可移動(dòng)文物、歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑四類。而歷史建筑則是指市、縣政府認(rèn)定，具有保護(hù)價(jià)值，反映歷史風(fēng)貌與地方特色，非文保單位的建筑物、構(gòu)筑物。在識(shí)別上以廣州陳家祠堂為例介紹，對(duì)歷史建筑等需關(guān)注其建筑風(fēng)格、等級(jí)辨別以及屋頂形式，如硬山頂、懸山頂、歇山頂?shù)任蓓斝问降谋孀R(shí)。

技術(shù)路徑：多元化評(píng)估方法

針對(duì)歷史建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，講座介紹了多種技術(shù)路徑。成本法適用于近10年修復(fù)或重大修繕的歷史建筑，通過計(jì)算重建或重置成本減去折舊，并考慮歷史文化價(jià)值系數(shù)、使用價(jià)值系數(shù)和保護(hù)限制系數(shù)等因素進(jìn)行評(píng)估。比較法要求有不少于3個(gè)的可比交易實(shí)例，通過調(diào)整系數(shù)來(lái)反映歷史建筑的特殊價(jià)值。當(dāng)交易實(shí)例不足時(shí)，可結(jié)合比較法與特殊影響因素附加調(diào)整法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)于有租賃、經(jīng)營(yíng)收入的歷史建筑，則應(yīng)選用收益法進(jìn)行評(píng)估。

修繕補(bǔ)助：激勵(lì)非國(guó)有歷史建筑保護(hù)

成本法中對(duì)歷史建筑修繕維護(hù)費(fèi)用進(jìn)行本地化講解，闡述廣東省廣州市為鼓勵(lì)非國(guó)有歷史建筑的保護(hù)責(zé)任人積極參與修繕工作，廣州市人民政府發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)廣州市歷史建筑修繕補(bǔ)助辦法的通知》。根據(jù)該辦法，非國(guó)有歷史建筑保護(hù)責(zé)任人可申請(qǐng)修繕補(bǔ)助，維護(hù)性修繕補(bǔ)助按每年80元/平方米發(fā)放，修繕工程補(bǔ)助則根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型給予不同標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)助，最高不超過100萬(wàn)元/處/次。

案例分析：異地遷建保護(hù)實(shí)踐

最后通過具體案例分析了征收行為中歷史建筑的處理方式。以廣州市錦綸會(huì)館為例，該會(huì)館始建于1723年，為廣州絲織行業(yè)公會(huì)，具有重要?dú)v史文化價(jià)值。2001年，因康王路建設(shè)需要，會(huì)館原址位于規(guī)劃道路中央。經(jīng)協(xié)商決定，將會(huì)館整體遷移以保護(hù)這一歷史建筑，遷移過程中保持了建筑的原貌。這一案例為歷史建筑在征收行為中的保護(hù)提供了有益的借鑒。

此次講座不僅為相關(guān)從業(yè)者提供了全面的歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估知識(shí)，還通過案例分析展示了歷史建筑保護(hù)的實(shí)際操作與成效。隨著對(duì)歷史建筑保護(hù)重視程度的不斷提升，相關(guān)政策與評(píng)估體系的完善將為歷史建筑的傳承與利用提供更加堅(jiān)實(shí)的保障。

供稿 大灣區(qū)事業(yè)部