各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：
《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)逕向市規(guī)劃和自然資源局反映。
市政府辦公廳
2019年10月17日
深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則
一、通 則
1.1 編制目的
為貫徹落實(shí)國(guó)有土地有償使用制度，合理配置土地資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)范我市地價(jià)管理工作，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合深圳實(shí)際，制定本規(guī)則。
1.2 規(guī)則適用范圍
本規(guī)則適用于我市行政區(qū)域范圍內(nèi)，供應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、租金及臨時(shí)用地使用費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱地價(jià)）的確定。
以劃撥方式供應(yīng)的土地，不計(jì)收地價(jià)。
以出讓、租賃方式供應(yīng)或劃撥方式轉(zhuǎn)為有償使用的土地，應(yīng)根據(jù)土地的市場(chǎng)價(jià)格及本規(guī)則計(jì)收地價(jià)，其中產(chǎn)權(quán)歸政府的建筑面積部分不計(jì)收地價(jià)。
以作價(jià)出資方式供應(yīng)的土地，應(yīng)根據(jù)土地的市場(chǎng)價(jià)格及本規(guī)則確定作價(jià)出資金額。其中產(chǎn)權(quán)歸政府的建筑面積部分不計(jì)作價(jià)出資金額。
臨時(shí)使用土地，應(yīng)根據(jù)本規(guī)則計(jì)收臨時(shí)用地使用費(fèi)。其中，政府或政府有關(guān)部門作為臨時(shí)用地使用主體的，不計(jì)收臨時(shí)用地使用費(fèi)。
1.3 土地的市場(chǎng)價(jià)格定義
我市土地的市場(chǎng)價(jià)格由市自然資源主管部門組織市非盈利性評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。市非盈利性評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)土地區(qū)位及房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等因素，區(qū)分住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，采用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法（整體估價(jià)）進(jìn)行評(píng)估。其中，標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法（整體估價(jià)）的權(quán)重分別取70%和30%。
1.4 地價(jià)測(cè)算單位
我市地價(jià)測(cè)算以宗地為單位，以建筑面積為基數(shù)計(jì)算。
1.5 地價(jià)測(cè)算時(shí)點(diǎn)
招拍掛方式供應(yīng)土地的底價(jià)，按編制供應(yīng)方案并符合地價(jià)測(cè)算條件的時(shí)點(diǎn)確定。
協(xié)議方式供應(yīng)土地的地價(jià)，經(jīng)市自然資源主管部門（含被授權(quán)或委托單位）依法受理簽訂建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)合同（以下簡(jiǎn)稱供應(yīng)合同）申請(qǐng)并符合地價(jià)測(cè)算條件的，按受理申請(qǐng)的時(shí)點(diǎn)確定。
作價(jià)出資方式供應(yīng)土地的作價(jià)出資金額，按編制作價(jià)出資方案并符合地價(jià)測(cè)算條件的時(shí)點(diǎn)確定。
土地供應(yīng)后經(jīng)批準(zhǔn)改變用途或容積等土地使用條件的地價(jià)，經(jīng)市自然資源主管部門（含被授權(quán)或委托單位）依法受理簽訂供應(yīng)合同申請(qǐng)并符合地價(jià)測(cè)算條件的，按受理申請(qǐng)的時(shí)點(diǎn)確定。
土地整備相關(guān)協(xié)議另有約定的，從其約定。
1.6 修正系數(shù)
地價(jià)測(cè)算涉及的修正系數(shù)包括基礎(chǔ)修正系數(shù)和項(xiàng)目修正系數(shù)。
基礎(chǔ)修正系數(shù)包括：建筑類型、土地使用年期、產(chǎn)權(quán)條件、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型、地上商業(yè)樓層、地下空間修正系數(shù)?；A(chǔ)修正系數(shù)取值按照本規(guī)則附表1至附表7執(zhí)行。
項(xiàng)目修正系數(shù)包括：棚戶區(qū)改造、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織留用土地項(xiàng)目（包括非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、土地整備留用土地，以下簡(jiǎn)稱留用土地）、拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)。項(xiàng)目修正系數(shù)取值按照本規(guī)則附表8至附表10執(zhí)行。
修正系數(shù)具體使用方式見(jiàn)各附表，系數(shù)間為連乘關(guān)系，不涉及或不符合上述修正項(xiàng)的，修正系數(shù)為1。
1.7 地價(jià)測(cè)算公式
新供應(yīng)土地地價(jià)測(cè)算公式如下：
宗地地價(jià)＝∑（土地的市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×項(xiàng)目修正系數(shù)）。其中，同一宗地包含多種建筑類型的，按照不同建筑類型和建筑面積分別測(cè)算地價(jià)后合計(jì)。
1.8 地價(jià)測(cè)算方案失效情形
繳款單位應(yīng)在地價(jià)繳款通知單規(guī)定的繳款截止日期前繳納地價(jià)。其中分期支付的，首期地價(jià)款繳納日期按地價(jià)繳款通知單確定，其它分期的繳款日期按供應(yīng)合同約定的日期確定。如未在繳款截止日期前繳納地價(jià)，地價(jià)測(cè)算方案失效。招拍掛方式供應(yīng)土地的繳款截止日期以建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告要求為準(zhǔn)。
1.9 工業(yè)用地供應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
我市以招拍掛方式供應(yīng)工業(yè)用地的地價(jià)，不得低于同年期全國(guó)工業(yè)用地供應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
1.10 租賃用地年租金標(biāo)準(zhǔn)
按《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4號(hào)）以租賃方式供應(yīng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，年租金底價(jià)按照該類建設(shè)用地出讓20年期地價(jià)的3%測(cè)算，同時(shí)適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)（附表4）和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型修正系數(shù)（附表5）。
其他短期租賃用地年租金適用土地使用年期修正系數(shù)（附表2）。
1.11 臨時(shí)用地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
臨時(shí)用地使用費(fèi)，按照臨時(shí)使用年期對(duì)應(yīng)的工業(yè)用途土地的市場(chǎng)價(jià)格（不得轉(zhuǎn)讓）計(jì)收，適用土地使用年期修正系數(shù)（附表2）。
二、變更與補(bǔ)繳
2.1 土地利用條件變更情形
已簽訂供應(yīng)合同的土地，變更土地利用條件應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)，以地價(jià)測(cè)算時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為基準(zhǔn)，測(cè)算宗地變更后與變更前不同土地利用條件下的地價(jià)差額。如差額為負(fù)，不再計(jì)收地價(jià)。公式如下：
應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)＝∑(土地的市場(chǎng)價(jià)格×變更后對(duì)應(yīng)建筑面積×變更后基礎(chǔ)修正系數(shù))-∑(土地的市場(chǎng)價(jià)格×變更前對(duì)應(yīng)建筑面積×變更前基礎(chǔ)修正系數(shù))
其中，城市更新項(xiàng)目中由供應(yīng)合同受讓方（不包括轉(zhuǎn)讓后的權(quán)利主體）申請(qǐng)變更工業(yè)樓宇及配套用房產(chǎn)權(quán)條件的，按附表10測(cè)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)。
2.2 留用土地利用條件變更情形
已簽訂供應(yīng)合同的留用土地由不得轉(zhuǎn)讓變更為可分割轉(zhuǎn)讓且未涉及其他土地利用條件變更的，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)按以下公式計(jì)算：
應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)＝∑（土地的市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×建筑類型修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)×地上商業(yè)樓層修正系數(shù)×地下空間修正系數(shù)×留用土地項(xiàng)目修正系數(shù)）
已簽訂供應(yīng)合同的留用土地由不得轉(zhuǎn)讓變更為可分割轉(zhuǎn)讓且涉及其他土地利用條件變更的，應(yīng)先根據(jù)前款規(guī)定計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)，然后再按2.1條測(cè)算土地利用條件變更情形下的應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)，合計(jì)得到應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)總額。
2.3 劃撥方式供應(yīng)土地利用條件變更情形
2001年8月6日前，以劃撥方式供應(yīng)的土地，符合《深圳市人民政府關(guān)于完善國(guó)有土地供應(yīng)管理的若干意見(jiàn)》（深府規(guī)〔2018〕11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》）中劃撥情形的，土地利用條件變更不計(jì)收地價(jià)。
不符合《若干意見(jiàn)》中劃撥情形的土地，轉(zhuǎn)為有償使用的，按2.1條計(jì)收地價(jià)。其中，原合法取得的建筑面積部分，竣工驗(yàn)收后，在不改變用途的情況下，經(jīng)批準(zhǔn)辦理出讓或續(xù)期手續(xù)的應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)，按2.1條測(cè)算結(jié)果的7%計(jì)收地價(jià)。
2.4 協(xié)議方式供應(yīng)非商品性質(zhì)住宅批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓情形
2001年8月6日前以協(xié)議方式供應(yīng)的非商品性質(zhì)住宅用地竣工驗(yàn)收后，除微利商品房（全成本微利房、社會(huì)微利商品房）、福利商品房（準(zhǔn)成本房、準(zhǔn)成本商品房、全成本房、全成本商品房）、單位集資合作建房等政策性住房外，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)，按2.1條測(cè)算結(jié)果的20%計(jì)收。
前款范圍內(nèi)的政策性住房經(jīng)法院裁定需協(xié)助辦理過(guò)戶且經(jīng)市住房建設(shè)主管部門確定不予以回購(gòu)的，或單位持有的政策性住房因撤銷、破產(chǎn)、合并等原因需辦理過(guò)戶且經(jīng)市住房建設(shè)主管部門確定不予以回購(gòu)的，應(yīng)按2.1條測(cè)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)，變更后地價(jià)按允許分割轉(zhuǎn)讓的住宅地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定，變更前地價(jià)按允許分割轉(zhuǎn)讓的安居型商品房地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定。
2.5 竣工超面積情形
已供應(yīng)土地竣工建筑面積超出供應(yīng)合同約定，經(jīng)規(guī)劃確認(rèn)保留的建筑面積應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)，以合同約定的產(chǎn)權(quán)條件，按2.1條測(cè)算結(jié)果的130%計(jì)收。
2.6 產(chǎn)業(yè)用地提高容積增加建筑面積情形
產(chǎn)業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積增加的建筑面積不得轉(zhuǎn)讓。發(fā)展的產(chǎn)業(yè)符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的，適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)。應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)按以下規(guī)則計(jì)收：
普通工業(yè)用地（M1）和新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）上建設(shè)的工業(yè)廠房及相應(yīng)輔助設(shè)施（如物業(yè)用房、配電用房），不計(jì)收地價(jià)；建設(shè)的配套商業(yè)按2.1條測(cè)算結(jié)果計(jì)收；除配套商業(yè)外的其他配套建筑面積部分按2.1條測(cè)算結(jié)果的50%計(jì)收。
倉(cāng)儲(chǔ)用地（W1）和物流用地（W0）上建設(shè)的配套商業(yè)按2.1條測(cè)算結(jié)果計(jì)收；除配套商業(yè)外的其他建筑面積部分按2.1條測(cè)算結(jié)果的50%計(jì)收。
2.7 其他不再計(jì)收地價(jià)情形
符合下述情形的，不再計(jì)收地價(jià)：
（1）2001年8月6日（含）后以協(xié)議免地價(jià)方式供應(yīng)的土地，變更土地利用條件，符合《若干意見(jiàn)》中劃撥情形的，不計(jì)收地價(jià)。
（2）已供應(yīng)土地，經(jīng)批準(zhǔn)增加充電基礎(chǔ)設(shè)施，不計(jì)收地價(jià)。
（3）在加油站用地上增加加氣功能，不計(jì)收地價(jià)。
三、特殊情形
3.1 除住宅用地外，地上規(guī)定建筑面積小于土地面積情形
新供應(yīng)土地中，地上規(guī)定建筑面積小于土地面積且主用途不占建筑面積的（如機(jī)場(chǎng)、港口碼頭、堆場(chǎng)、供燃?xì)?、游?lè)設(shè)施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑類型部分分別測(cè)算地價(jià)后合計(jì)。計(jì)算公式如下：
宗地地價(jià)＝主用途土地的市場(chǎng)價(jià)格×土地面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×項(xiàng)目修正系數(shù)+∑(建筑物建筑類型土地的市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×項(xiàng)目修正系數(shù))
新供應(yīng)土地中，地上規(guī)定建筑面積小于土地面積的其他情形，測(cè)算地價(jià)的建筑面積按土地面積確定，各種建筑類型的建筑面積按照實(shí)際建筑面積中各種建筑類型所占比例確定。
涉及土地利用條件變更應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)，以實(shí)際建筑面積按2.1條測(cè)算。
3.2 原寶安縣未繳納市政配套金的土地
原寶安縣已簽訂供應(yīng)合同，但未繳納市政配套金的土地（供應(yīng)合同規(guī)定不需要補(bǔ)繳市政配套金的除外），在不改變供應(yīng)合同約定土地利用條件的前提下，按1.7條測(cè)算結(jié)果的20%補(bǔ)繳。繳納地價(jià)后，除供應(yīng)合同另有約定外，工業(yè)用地限整體轉(zhuǎn)讓，住宅、商業(yè)、辦公用地允許分割轉(zhuǎn)讓。
3.3 招拍掛方式供應(yīng)并溢價(jià)成交地價(jià)分?jǐn)?nbsp;
以招拍掛方式供應(yīng)并溢價(jià)成交的土地，其成交地價(jià)溢價(jià)部分分?jǐn)偘凑信膾斓變r(jià)中的對(duì)應(yīng)用途分項(xiàng)價(jià)格乘以宗地成交溢價(jià)率測(cè)算。符合相關(guān)規(guī)定多宗地一并出讓的，成交溢價(jià)率以整體成交溢價(jià)率確定。
3.4 農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑地價(jià)規(guī)定
農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理過(guò)程中涉及的地價(jià)，按照《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定〉實(shí)施細(xì)則》等規(guī)定執(zhí)行。
3.5 房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題等特殊情形
2006年2月15日前以協(xié)議方式供應(yīng)的土地，批準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（包括已批準(zhǔn)預(yù)售及銷售、已辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等情形）的面積超出供應(yīng)合同約定建筑面積的應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)，按2.1條測(cè)算結(jié)果的20%計(jì)收。
因處理歷史遺留問(wèn)題涉及地價(jià)測(cè)算與本規(guī)則不一致的，由市自然資源主管部門確定地價(jià)計(jì)收原則，報(bào)市政府審定。
本規(guī)則未涉及的特殊情形（如高爾夫球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、地上規(guī)定建筑面積小于土地面積的住宅等），地價(jià)由市自然資源主管部門（含被授權(quán)或委托單位）組織市非盈利性評(píng)估機(jī)構(gòu)另行評(píng)估。
四、附 則
4.1 地價(jià)繳納方式
重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、城市更新項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地價(jià)（不含變更與補(bǔ)繳情形）可分期繳交，首次繳交比例不得低于50%，余款自簽訂合同之日起1年內(nèi)交清，不計(jì)利息。其余項(xiàng)目地價(jià)應(yīng)一次性付清。
4.2 標(biāo)定地價(jià)更新發(fā)布
標(biāo)定地價(jià)成果由市自然資源主管部門組織按年度更新，并定期發(fā)布。年度更新時(shí)價(jià)格水平變化超過(guò)5%時(shí)，應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)后發(fā)布。
4.3 規(guī)則更新及解釋權(quán)
本規(guī)則自發(fā)布之日起實(shí)施。本規(guī)則實(shí)施前，已向市自然資源主管部門（含被授權(quán)或委托單位）申請(qǐng)并符合地價(jià)測(cè)算條件的（含變更與補(bǔ)繳情形），地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)及方式仍按照原有規(guī)定執(zhí)行。
本規(guī)則發(fā)布前已列入城市更新單元計(jì)劃的城市更新項(xiàng)目，自本規(guī)則發(fā)布之日起6個(gè)月內(nèi)向市自然資源主管部門（含被授權(quán)或委托單位）申請(qǐng)并符合地價(jià)測(cè)算條件的（含變更與補(bǔ)繳情形），地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)及方式仍按照原有規(guī)定執(zhí)行，6個(gè)月后按本規(guī)則執(zhí)行。
此前我市規(guī)定與本規(guī)則不一致的，以本規(guī)則為準(zhǔn)。
本規(guī)則由市自然資源主管部門負(fù)責(zé)解釋，市自然資源主管部門可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)附表進(jìn)行修訂，報(bào)市政府備案后施行。
附表1 建筑類型適用地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)表
序號(hào) | 建筑類型 | 適用地價(jià) 類型 | 修正 系數(shù) | |
1 | 廠房（含新型產(chǎn)業(yè)用地中的廠房） | 工業(yè) | 1 | |
2 | 倉(cāng)庫(kù)（含物流用地中的倉(cāng)庫(kù)） | 1.5 | ||
3 | 公用設(shè)施、市政設(shè)施及施工配套設(shè)施、訓(xùn)考場(chǎng)、殯葬設(shè)施 | 0.3 | ||
交通設(shè)施（不含加油站、加氣站、訓(xùn)考場(chǎng)、社會(huì)停車場(chǎng)（庫(kù)）），綜合管廊 | 0.1 | |||
4 | 新型產(chǎn)業(yè)用地中的研發(fā)用房、物流建筑 | 見(jiàn)備注3 | ||
5 | 住宅 | 住宅 | 1 | |
其中 | 宿舍 | 0.6 | ||
人才住房 | 0.4 | |||
公共租賃住房、安居型商品房 | 0.3 | |||
6 | 辦公、商務(wù)公寓 | 辦公 | 1 | |
7 | 旅館業(yè)建筑、會(huì)議中心 | 0.5 | ||
8 | 文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、教育設(shè)施、科研用房 | 0.3 | ||
9 | 文化遺產(chǎn)、體育設(shè)施、幼兒園（托兒所）、宗教建筑、社會(huì)福利設(shè)施、特殊建筑、社會(huì)停車場(chǎng)（庫(kù)）、郵政網(wǎng)點(diǎn)（所） | 0.1 | ||
10 | 商業(yè)（不包括旅館業(yè)建筑、肉菜市場(chǎng)、游樂(lè)設(shè)施、會(huì)議中心）、加油站 | 商業(yè) | 1 | |
11 | 游樂(lè)設(shè)施 | 0.4 | ||
12 | 加氣站、肉菜市場(chǎng) | 0.3 | ||
備注： 1．建筑類型（除公共租賃住房、安居型商品房、人才住房外）對(duì)應(yīng)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》。 2．上表中未涵蓋的其他配建建筑類型按主體建筑類型地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算地價(jià)。主體建筑類型是規(guī)劃許可文件中面積占比最大的建筑類型；無(wú)法確定的按規(guī)劃許可文件中的土地用途確定。 3．“研發(fā)用房、物流建筑”的地價(jià)按工業(yè)50%+辦公50%測(cè)算。 4．協(xié)議出讓給市政府確定的投資主體建設(shè)只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房部分，地價(jià)按照相應(yīng)用途標(biāo)準(zhǔn)的50%測(cè)算。 5．新供應(yīng)加油、加氣混合用地，已明確加油、加氣功能占地面積的，按占地面積分別計(jì)算地價(jià)后合計(jì)；未明確加油、加氣功能占地面積的，以宗地為單位，按照加油站和加氣站土地的市場(chǎng)價(jià)格的均值確定地價(jià)。 6．高爾夫球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、地上規(guī)定建筑面積小于土地面積的住宅用地不適用本表。 7．本表中第7、11、12類建筑類型及幼兒園、郵政網(wǎng)點(diǎn)（所）、社會(huì)停車場(chǎng)、加油站原則上應(yīng)在出讓方案或供應(yīng)合同中明確該類建筑類型限整體轉(zhuǎn)讓。 | ||||
附表2 土地使用年期修正系數(shù)表
年期 n | 住宅類 （70年） | 商業(yè)類 （40年） | 辦公類 （40年） | 工業(yè)類 （30年） | 年期 n | 住宅類 （70年） | 商業(yè)類 （40年） | 辦公類 （40年） | 工業(yè)類 （30年） |
1 | 0.0492 | 0.0627 | 0.0591 | 0.0620 | 36 | 0.8555 | 0.9717 | 0.9682 | 1.0764 |
2 | 0.0961 | 0.1219 | 0.1151 | 0.1210 | 37 | 0.8640 | 0.9794 | 0.9768 | 1.0871 |
3 | 0.1408 | 0.1777 | 0.1681 | 0.1772 | 38 | 0.8721 | 0.9867 | 0.9850 | 1.0973 |
4 | 0.1833 | 0.2303 | 0.2184 | 0.2307 | 39 | 0.8798 | 0.9935 | 0.9927 | 1.1070 |
5 | 0.2238 | 0.2800 | 0.2661 | 0.2816 | 40 | 0.8871 | 1.0000 | 1.0000 | 1.1162 |
6 | 0.2624 | 0.3268 | 0.3113 | 0.3302 | 41 | 0.8941 | 1.0061 | 1.0069 | 1.1250 |
7 | 0.2992 | 0.3710 | 0.3542 | 0.3764 | 42 | 0.9008 | 1.0118 | 1.0135 | 1.1334 |
8 | 0.3341 | 0.4127 | 0.3948 | 0.4204 | 43 | 0.9071 | 1.0173 | 1.0197 | 1.1414 |
9 | 0.3675 | 0.4521 | 0.4333 | 0.4624 | 44 | 0.9132 | 1.0224 | 1.0257 | 1.1490 |
10 | 0.3992 | 0.4892 | 0.4697 | 0.5023 | 45 | 0.9189 | 1.0272 | 1.0313 | 1.1562 |
11 | 0.4294 | 0.5242 | 0.5043 | 0.5403 | 46 | 0.9244 | 1.0318 | 1.0366 | 1.1631 |
12 | 0.4582 | 0.5572 | 0.5371 | 0.5766 | 47 | 0.9296 | 1.0361 | 1.0416 | 1.1697 |
13 | 0.4856 | 0.5884 | 0.5682 | 0.6111 | 48 | 0.9346 | 1.0401 | 1.0464 | 1.1759 |
14 | 0.5118 | 0.6178 | 0.5976 | 0.6439 | 49 | 0.9393 | 1.0439 | 1.0509 | 1.1819 |
15 | 0.5366 | 0.6455 | 0.6255 | 0.6752 | 50 | 0.9438 | 1.0476 | 1.0552 | 1.1876 |
16 | 0.5603 | 0.6717 | 0.6520 | 0.7050 | 51 | 0.9481 | 1.0510 | 1.0592 | 1.1930 |
17 | 0.5829 | 0.6963 | 0.6771 | 0.7334 | 52 | 0.9522 | 1.0542 | 1.0631 | 1.1981 |
18 | 0.6043 | 0.7196 | 0.7009 | 0.7604 | 53 | 0.9561 | 1.0572 | 1.0667 | 1.2030 |
19 | 0.6248 | 0.7416 | 0.7234 | 0.7862 | 54 | 0.9598 | 1.0601 | 1.0702 | 1.2077 |
20 | 0.6443 | 0.7623 | 0.7448 | 0.8107 | 55 | 0.9633 | 1.0628 | 1.0735 | 1.2121 |
21 | 0.6628 | 0.7819 | 0.7650 | 0.8340 | 56 | 0.9667 | 1.0653 | 1.0766 | 1.2164 |
22 | 0.6805 | 0.8003 | 0.7842 | 0.8563 | 57 | 0.9699 | 1.0677 | 1.0795 | 1.2204 |
23 | 0.6973 | 0.8177 | 0.8024 | 0.8775 | 58 | 0.9730 | 1.0700 | 1.0823 | 1.2242 |
24 | 0.7134 | 0.8341 | 0.8196 | 0.8976 | 59 | 0.9759 | 1.0721 | 1.0850 | 1.2279 |
25 | 0.7286 | 0.8496 | 0.8360 | 0.9168 | 60 | 0.9786 | 1.0741 | 1.0875 | 1.2314 |
26 | 0.7432 | 0.8642 | 0.8515 | 0.9351 | 61 | 0.9813 | 1.0760 | 1.0899 | 1.2347 |
27 | 0.7570 | 0.8780 | 0.8661 | 0.9526 | 62 | 0.9838 | 1.0778 | 1.0921 | 1.2379 |
28 | 0.7702 | 0.8910 | 0.8801 | 0.9691 | 63 | 0.9862 | 1.0795 | 1.0942 | 1.2409 |
29 | 0.7828 | 0.9033 | 0.8932 | 0.9849 | 64 | 0.9884 | 1.0811 | 1.0963 | 1.2437 |
30 | 0.7947 | 0.9148 | 0.9057 | 1.0000 | 65 | 0.9906 | 1.0826 | 1.0982 | 1.2465 |
31 | 0.8061 | 0.9257 | 0.9176 | 1.0143 | 66 | 0.9927 | 1.0840 | 1.1000 | 1.2491 |
32 | 0.8170 | 0.9360 | 0.9288 | 1.0280 | 67 | 0.9946 | 1.0854 | 1.1017 | 1.2515 |
33 | 0.8273 | 0.9458 | 0.9395 | 1.0410 | 68 | 0.9965 | 1.0866 | 1.1034 | 1.2539 |
34 | 0.8372 | 0.9549 | 0.9496 | 1.0534 | 69 | 0.9983 | 1.0878 | 1.1049 | 1.2561 |
35 | 0.8465 | 0.9636 | 0.9591 | 1.0652 | 70 | 1.0000 | 1.0889 | 1.1064 | 1.2583 |
備注： 1．上述土地使用年期修正系數(shù)公式為：K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] ，公式中：r表示土地還原率，住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)分別取值5%、6%、5.5%、5%；m表示剩余年期；n表示土地使用年限，住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)分別取值70年、40年、40年、30年。 2．宗地地價(jià)測(cè)算中土地使用年期的計(jì)算從地價(jià)測(cè)算時(shí)點(diǎn)起至土地使用期滿時(shí)點(diǎn)為止，不足1年的按1年計(jì)。 | |||||||||
附表3 產(chǎn)權(quán)條件修正系數(shù)表
序號(hào) | 建筑類型 | 產(chǎn)權(quán)條件情形 | 修正 系數(shù) | |
1 | 表1中的建筑類型1-3 | 不得轉(zhuǎn)讓 | 1 | |
限整體轉(zhuǎn)讓 | 1.5 | |||
允許分割轉(zhuǎn)讓 | 5 | |||
2 | 表1中的建筑類型4 | 不得轉(zhuǎn)讓 | 見(jiàn)備注1 | |
限整體轉(zhuǎn)讓 | ||||
允許分割轉(zhuǎn)讓 | ||||
3 | 表1中的建筑類型5 | 不得 轉(zhuǎn)讓 | 公共租賃住房、安居型商品房、人才住房 | 0.1 |
其他（除公共租賃住房、安居型商品房、人才住房外） | 0.3 | |||
限整體轉(zhuǎn)讓 | 0.8 | |||
允許分割轉(zhuǎn)讓 | 1 | |||
4 | 表1中的建筑類型6-12 | 不得轉(zhuǎn)讓 | 0.6 | |
限整體轉(zhuǎn)讓 | 0.8 | |||
允許分割轉(zhuǎn)讓 | 1 | |||
備注： 1．附表1中建筑類型4產(chǎn)權(quán)修正按照相應(yīng)產(chǎn)權(quán)條件下的廠房及辦公建筑類型分別修正。 2．產(chǎn)權(quán)條件情形依據(jù)土地使用權(quán)出讓方案或供應(yīng)合同確定。 3．已簽訂的供應(yīng)合同中約定或不動(dòng)產(chǎn)登記記載為“不得轉(zhuǎn)讓”、“自用”或“非商品性質(zhì)”房地產(chǎn)，屬于“不得轉(zhuǎn)讓”情形；已簽訂的供應(yīng)合同中約定或不動(dòng)產(chǎn)登記記載為“商品性質(zhì)房地產(chǎn)限整體轉(zhuǎn)讓”的，屬于“限整體轉(zhuǎn)讓”情形； 4．本表不適用于新供應(yīng)留用土地情形。 | ||||
附表4 產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)表
序號(hào) | 產(chǎn)業(yè)分類 | 修正系數(shù) |
1 | 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)（新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、綠色低碳、生物醫(yī)藥、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新材料、海洋經(jīng)濟(jì)等）、優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè) | 0.5 |
2 | 除上述類別以外的其他產(chǎn)業(yè) | 1 |
備注： 1．修正對(duì)象為除配套商業(yè)以外的建筑類型。產(chǎn)業(yè)分類及認(rèn)定以相關(guān)部門出具的產(chǎn)業(yè)分類證明文件為準(zhǔn)。 2．本表不適用于城市更新項(xiàng)目、留用土地項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。 | ||
附表5 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型修正系數(shù)表
序號(hào) | 產(chǎn)業(yè)分類 | 修正系數(shù) | |
1 | 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 | 遴選方案確定有兩個(gè)及兩個(gè)以上意向用地單位聯(lián)合申請(qǐng)的 | 0.6 |
遴選方案確定為單一意向用地單位的 | 0.7 | ||
2 | 一般產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 | 1 | |
備注： 1．修正對(duì)象為除配套商業(yè)以外的建筑類型。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目分類以《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4號(hào)）規(guī)定為準(zhǔn)。 2．本表不適用于城市更新項(xiàng)目、留用土地項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。 | |||
附表6 地上商業(yè)樓層修正系數(shù)表
商業(yè)樓層 | 修正系數(shù) |
首層商業(yè) | 1 |
第二層商業(yè) | 0.6 |
第三層商業(yè) | 0.5 |
第四層及以上商業(yè) | 0.4 |
備注： 1．對(duì)于已建成的適用商業(yè)地價(jià)建筑類型面積補(bǔ)地價(jià)，按照規(guī)劃驗(yàn)收的實(shí)際商業(yè)樓層和相應(yīng)建筑面積測(cè)算。 2．對(duì)于新供應(yīng)土地，根據(jù)地上適用商業(yè)地價(jià)建筑類型面積、宗地土地面積和宗地建筑覆蓋率測(cè)算商業(yè)總層數(shù)（向上取整）；各分層商業(yè)面積按地上適用商業(yè)地價(jià)建筑類型面積除以商業(yè)總層數(shù)確定。 | |
附表7 地下空間修正系數(shù)表
序號(hào) | 分類 | 修正系數(shù) |
1 | 交通設(shè)施（不含加油站、加氣站、訓(xùn)考場(chǎng)、社會(huì)停車場(chǎng)（庫(kù)）），綜合管廊 | 0.1 |
2 | 除上述類別以外的其他地下空間 | 0.3 |
備注： 地下商業(yè)空間按照地上首層商業(yè)對(duì)應(yīng)的土地市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以本表修正系數(shù)予以修正。 | ||
附表8 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目修正系數(shù)表
序號(hào) | 棚戶區(qū)改造類型 | 適用住宅地價(jià)修正系數(shù) | 適用商業(yè)地價(jià)修正系數(shù) | 適用辦公地價(jià)修正系數(shù) | 適用工業(yè)地價(jià)修正系數(shù) |
1 | 安置已取得房地產(chǎn)證的建筑面積 | 0.1 | 0.18 | 0.15 | 0.15 |
2 | 安置未取得房地產(chǎn)證的建筑面積 | 0.11 | 0.20 | 0.16 | 0.16 |
3 | 獎(jiǎng)勵(lì)增購(gòu)部分建筑面積 | 0.3 | -- | -- | -- |
4 | 其余面積 | 1 | 1 | 1 | 1 |
備注： 1．原市政府劃定的舊城舊村改造項(xiàng)目用地，參照棚戶區(qū)改造項(xiàng)目修正系數(shù)表，區(qū)分安置已取得房地產(chǎn)證的建筑面積、安置未取得房地產(chǎn)證的建筑面積、其余建筑面積計(jì)收地價(jià)；地價(jià)繳納方式參照棚戶區(qū)改造項(xiàng)目執(zhí)行。 2．棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中移交政府的用地地價(jià)測(cè)算，不適用本表系數(shù)。 3．土地整備中政府投資新建的安置用房參照本表中“安置已取得房地產(chǎn)證的建筑面積”類型。 | |||||
附表9 留用土地項(xiàng)目修正系數(shù)表
序號(hào) | 用地類型 | 適用住宅、商業(yè)、辦公地價(jià) | 適用工業(yè)地價(jià)修正系數(shù)（除附表1 | ||
1 | 非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、留用土地不得轉(zhuǎn)讓情形及屬于政府部分 | 0 | |||
2 | 非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地進(jìn)入市場(chǎng) | 非農(nóng)建設(shè)用地、在本社區(qū)安置的征地返還用地 | r≤3.2部分 | 0.01 | |
地下及r>3.2部分 | 0.2 | ||||
在本社區(qū)或社區(qū)外安置的征地返還用地 | 等價(jià)值部分 | 0.01 | |||
超出等價(jià)值部分 | 0.2 | ||||
3 | 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益統(tǒng)籌土地整備項(xiàng)目留用土地進(jìn)入市場(chǎng) | 基礎(chǔ)建筑面積 | 0.02 | 0.01 | |
共享建筑面積 | 0.2 | ||||
備注： | |||||
附表10 拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)計(jì)算表
測(cè)算次序 | 用地類別或改造類型 | 適用住宅地價(jià)修正因子 | 適用商業(yè)地價(jià)修正因子 | 適用辦公地價(jià)修正因子 | 適用工業(yè)地價(jià)修正因子 | 說(shuō)明 |
1 | 小地塊城市更新項(xiàng)目應(yīng)移交未移交用地 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | |
2 | 已辦理征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)牧阈菄?guó)有未出讓用地 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | |
未辦理征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)牧阈菄?guó)有未出讓用地 | 0.1 | 0.18 | 0.15 | 0.15 | ||
3 | 城中村用地 | 0.1×(1-4.5/r) | 0.18×(1-4.5/r) | 0.15×(1-4.5/r) | 0.15×(1-4.5/r) | 修正因子計(jì)算結(jié)果為負(fù)數(shù)時(shí)取零；按《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號(hào)）文件要求配建人才住房、保障性住房或人才公寓的城市更新項(xiàng)目，按相應(yīng)修正因子的0.8倍計(jì)算。 |
4 | 舊屋村用地 | 0.1×(1-1.5/r) | 0.18×(1-1.5/r) | 0.15×(1-1.5/r) | 0.15×(1-1.5/r) | |
5 | 70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目除城中村用地、舊屋村用地外的其余用地 | 0.1 | 0.18 | 0.15 | 0.15 | 70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目按照《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見(jiàn)》（深府〔2006〕258號(hào)）確定。 |
6 | 國(guó)有已批用地改造為工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地 | 0.4 | 0.75 | 0.6 | 0.15 | 改造為三類居住用地（R3）的，適用本改造類型。 |
國(guó)有已批居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 | 0.1 | 0.18 | 0.15 | 0.15 | 其中，國(guó)有已批游樂(lè)設(shè)施用地經(jīng)市政府同意改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，按相應(yīng)修正因子的3.5倍計(jì)算。 | |
6 | 國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 | 0.4 | 0.9 | 0.6 | 0.15 | |
國(guó)有已批用地改造為公共管理與服務(wù)設(shè)施用地（包括文體設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、教育設(shè)施、社會(huì)福利用地） | 0.1 | 0.18 | 0.15 | 0.15 | 公共管理與服務(wù)設(shè)施用地限整體轉(zhuǎn)讓。 | |
| 國(guó)有已批用地屬于按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理規(guī)定處理給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的用地 | 0.1 | 0.18 | 0.15 | 0.15 | ||
7 | 歷史用地處置 | 0.11 | 0.2 | 0.16 | 0.16 | |
備注： 1．城市更新項(xiàng)目以用地審批中確定的一個(gè)整體為地價(jià)測(cè)算單位，按住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)確定項(xiàng)目修正系數(shù)，各修正系數(shù)按照各“用地類別或改造類型”的面積占比及相應(yīng)地價(jià)修正因子加權(quán)平均確定，公式為：各修正系數(shù) = ∑（各“用地類別或改造類型”面積占比×相應(yīng)修正因子）。 2. r為一個(gè)整體范圍內(nèi)全部開發(fā)建設(shè)用地的地上規(guī)定建筑面積+地下規(guī)定建筑面積之和與總用地面積的比值。 3. “用地類別或改造類型”面積占比為相應(yīng)用地面積與開發(fā)建設(shè)用地面積的比值，并按照本表中“測(cè)算次序”依次計(jì)算，累計(jì)面積占比超出100%的部分不再參與計(jì)算。其中測(cè)算次序6存在多種“用地類別或改造類型”的，測(cè)算次序6應(yīng)計(jì)入的面積占比按照相應(yīng)用地面積占國(guó)有已批用地面積的比例分?jǐn)傊粮鳌坝玫仡悇e或改造類型”。 4. 按深府辦〔2016〕38號(hào)文要求配建人才住房、保障性住房的城市更新項(xiàng)目，適用“國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地外）改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”類型的，除人才住房及保障性住房外的住宅建筑面積按住宅修正因子的0.8倍計(jì)算。按深府辦〔2016〕38號(hào)文要求配建人才公寓的城市更新項(xiàng)目，適用“國(guó)有已批用地（除居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地外）改造為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”類型的，除人才公寓外的商務(wù)公寓建筑面積按辦公修正因子的0.8倍計(jì)算。 5.《關(guān)于加強(qiáng)城市更新單元規(guī)劃審批管理工作的通知》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕4號(hào)）和《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》（深規(guī)劃資源〔2019〕1號(hào)）中規(guī)定按評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)的建筑面積，按本規(guī)則1.7條公式測(cè)算地價(jià)，其中項(xiàng)目修正系數(shù)為1.1。 6. 本表測(cè)算次序第3至7項(xiàng)“用地類別或改造類型”中的廠房、研發(fā)用房為不得轉(zhuǎn)讓情形的，其適用工業(yè)地價(jià)修正因子按0計(jì)算（即廠房、研發(fā)用房不得轉(zhuǎn)讓部分不計(jì)收地價(jià)）。 7. 簽訂供應(yīng)合同時(shí)按本規(guī)則測(cè)算地價(jià)的城市更新項(xiàng)目用地，供應(yīng)合同受讓方（不包括轉(zhuǎn)讓后的權(quán)利主體）申請(qǐng)將工業(yè)樓宇及配套用房產(chǎn)權(quán)條件變更為整體或分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)＝∑(土地的市場(chǎng)價(jià)格×變更后對(duì)應(yīng)建筑面積×變更后基礎(chǔ)修正系數(shù)×變更后拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù))-∑(土地的市場(chǎng)價(jià)格×變更前對(duì)應(yīng)建筑面積×變更前基礎(chǔ)修正系數(shù)×變更前拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù))。如差額為負(fù)，不再計(jì)收地價(jià)。 簽訂供應(yīng)合同時(shí)未按本規(guī)則測(cè)算地價(jià)的城市更新項(xiàng)目用地，供應(yīng)合同受讓方（不包括轉(zhuǎn)讓后的權(quán)利主體）申請(qǐng)將工業(yè)樓宇及配套用房產(chǎn)權(quán)條件變更為整體或分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)按照前款公式計(jì)算，變更后拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)按照本表中“國(guó)有已批用地改造為工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地”改造類型的適用住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)地價(jià)修正因子取值；變更前產(chǎn)權(quán)條件為不得轉(zhuǎn)讓的，變更前拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)均按0.05取值，變更前產(chǎn)權(quán)條件為整體轉(zhuǎn)讓的，變更前拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)均按0.15取值。如差額為負(fù)，不再計(jì)收地價(jià)。 8.城市更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設(shè)用地范圍外的地下停車場(chǎng)（庫(kù)）部分，按本規(guī)則1.7條公式測(cè)算地價(jià)，其中產(chǎn)權(quán)條件修正系數(shù)為不得轉(zhuǎn)讓情形的系數(shù)、項(xiàng)目修正系數(shù)為1。 | ||||||
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